Gayrimenkul satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayan sözleşmelerdir. Resmi şekil nedir? Kanunu resmi şekilden kastı noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması ve ya tapu memuru önünde tapu senedi düzenlenerek yapılmasıdır. Bunun dışında yapılan tüm sözleşmeler geçersizdir. Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve Noter Kanunu bu hususu açıkça düzenlemiştir. Yargıtay’ın da görüşü de aynen bu yöndedir. :
 “Dava, tapulu taşınmazın başlıklı adi senetle satışının kararlaştırılmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmaz malın veya payının mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması BK 213, Tapu Kanunu 26. madde ve TMK 706. madde uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir ve doğrudan gözönünde tutulur. Taraflar arasındaki 27.09.2006 tarihli sözleşme resmi şekilde düzenlenmemiş bulunduğundan hukuken geçerli değildir. Geçerli olmayan taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak cezai şart da istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır. Asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür. Taraflar ancak verdiklerini haksız iktisap kuralları uyarınca geri isteyebilirler. (Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 26.06.2008 tarihli 2008/3543 E. 2008/8902 K. sayılı ilamı ektedir.)
           Bu nedenle geçersiz yani adi yazılı sözleşmelere dayanarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemelerine olanak yoktur. Bu sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen bir taraf diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini (kaparo v.s adı altında da olsa) hakkına sahiptir. Uygulamada taraflar bu nedenle birbirlerine verdikleri kaparo adı altında bedelleri geri isteyebilir.

Konu ile ilgili mahkeme kararları:

                   T.C. 

                 MERSİN 

  4. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 

TÜRK MİLLETİ ADINA 

GEREKÇELİ KARAR

 ESAS NO   :    2012/... Esas 

 KARAR NO   :    2013/... 

 HAKİM   :    

 KATİP   :     

 DAVACI   :     

 V[EKİLİ]   :    

 DAVALI   :     

 V[EKİLİ]   :     

 DAVA   :  İtirazın İptali 

 DAVA TARİHİ  :   30/03/2012 

 KARAR TARİHİ  :   24/09/2013  

 Mahkememizde görülmekte bulunan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,  

 GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :  

 ASIL DOSYA DAVA DİLEKÇESİ :  

Davacı vekilinin mahkememize tevzii edilen dava dilekçesinde özetle; Mersin İli, Mezitli İlçesi, .. Ada, .. parsel sayılı taşınmazın davalıya satışına yönelik olarak alım, satım - komisyon sözleşmesi imzaladıklarını, işbu alım satım anlaşması gereğince cayan tarafın 10.000,00 TL tazminat ödeyeceğine hükmedildiğini, davalının müvekkilini uzun süre oyaladığını, en sonunda taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, davalı hakkında Mersin 3. İcra Müdürlüğü 2012/... esas sayılı dosyasında icra takibi başlattıklarını, davalının kötü niyetle takibe itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalının icra dosyasındaki itirazının gerçekçi olmadığını, davalının emlakçı ve gayrimenkul danışmanı olduğunu, alım-satım sözleşmesi yapılmadan, taşınmazın belediyedeki durumu kontrol edilmeden arsaya talip olmasının düşünülemeyeceğini, Mezitli Belediyesi'ndeki arsanın imar planındaki krokide arsadaki binanın bir kısmının yan arsada kaldığının açıkça belli olduğunu beyan etmiş, davalının haksız itirazının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 

 BİRLEŞEN 2012/1041 DOSYASI DAVA DİLEKÇESİ : 

Davacı vekilinin mahkememizin 2012/... esas sayılı dosyasında mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle;   davalı ile müvekkili arasında gayrimenkul satışı hususunda sözleşme düzenlendiğini, müvekkilinin peşin olarak 2.000 TL ödeme yaptığını, daha sonra dava konusu gayrimenkulun kaçak olduğunu öğrendiğinden müvekkilinin satın almaktan vazgeçtiğini, davalının peşin olarak ödenen 2.000 TL parayı müvekkiline ödemediğini, Mersin 8. İcra Dairesi 2012/... esas sayılı dosyası ile davalı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının borca haksız olarak itiraz ederek takibi durdurduğunu beyan etmiş, itirazın iptalini talep ve dava etmiştir. 

 Davalıya dava dilekçesi ve tensip zaptının usulüne uygun tebliğ edildiği, davalının 2012/1041 esas sayılı birleşen dosyasına cevap ve beyan dilekçesi sunmadığı anlaşıldı. 

ASIL DOSYAYA SUNULAN CEVAP DİLEKÇESİ:  

Davalı asilin 25/06/2012 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle;   Mersin 3. İcra Müdürlüğü 2012/... esas sayılı dosyasındaki takibin H'a ait ...pafta, ..ada,..parsel sayılı taşınmaz ile ilgili imzalanan alım, satım-komisyon sözleşmesinin 8. Maddesi ile ilgili olduğunu, sözleşmede satış tarihinden itibaren bina alıcıya iki ay içerisinde boş olarak teslim edilecek şeklindeki maddenin taşınmazın H'a ait olduğunu ispat ettiğini, dava konusu taşınmazı harita mühendisine ölçtürmesi sonucunda arsa içinde yer olan binanın 2/3 'lük kısmının arsaya bağlı olmayan yan parselde kaldığını öğrenmesi sonucunda haklı olarak taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, H'a karşı Mersin 2. İcra Hukuk Mahkemesi 2012/... esas sayılı dosyası ile ilgili dava konusu sözleşmeden kaynaklanan davada yargılamanın halen devam ettiğini beyan etmiş, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. 

 DELİLLER VE GEREKÇE :   Dava İİK. 67. Maddesi gereğince açılmış icra takibine yapılan itirazın iptali davasıdır. Dava ile ilgili olarak Mersin 2. İcra Hukuk Mahkemesi 2012/... esas sayılı dosyası,  Mersin 3. İcra Müdürlüğü 2012/... esas sayılı dosyası ve mahkememizin 2012/... esas sayılı dosyası celp edilip incelenmiş, icra takip dosyasının incelenmesinde; davalı S'ın 10/02/2012 tarihli dilekçesi ile takibe itiraz ederek durdurduğu anlaşılmıştır. Mahkememizin 2012/... esas sayılı dosyasının tarafları, dava konusu aynı olması nedeniyle davalar arasında hukuki ve fiili irtibat bulunması gerekçesi ile mahkememizin işbu dava dosyası ile birleştirildiği anlaşıldı. Dosyamız ve birleşen 2012/... sayılı dosyalarımız bilirkişi incelemesine tabii tutulmuş, alınan 09/07/2013 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; işbu dava yönünden taraflar arasında düzenlenen alım-satım sözleşmesinin geçerli olmadığından davacı tarafın davalıdan 10.000,00 TL tazminat alacağını hak edemeyeceğini, mahkememizin işbu dava dosyası ile birleşen 2012/... esas sayılı dava dosyası yönünden davacının satıcı H'tan Mersin 8. İcra Müdürlüğü 2012/... sayılı icra takip dosyasında 2.000,00 TL bedel ile takip tarihi olan 13/02/2012 tarihi itibariyle yasal faizi ile birlikte hak edebileceğini bildirdikleri anlaşılmıştır. Dava dosyası, mahkememizin birleşen 2012/... esas sayılı dosyası, toplanan deliller, tarafların iddia ve savunmaları, alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya içeriğine göre;   BK. 405/1 maddesine göre tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu ile alıcı ile satıcıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi, sadece bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerektiği, somut olayımızda alım-satım komisyon sözleşmesinin davacı ile davalı arasında imzalandığı, söz konusu sözleşmenin 8. Maddesi gereğince anlaşmadan cayan tarafın diğer tarafa 10.000,00 TL tazminat ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, alıcı S'ın satıcı H'a taşınmazı satın alması durumunda bedelden mahsup edilmek üzere 2.000,00 TL peşinat aldığı, daha sonra davalının dava konusu taşınmazın 2/3 'sinin kendi arsası dışına taşıp yan parselde tecavüzlü olduğunu tespit ettiğinden taşınmazı satın almaktan vazgeçtiği, işbu davada davalının taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi nedeniyle 10.000,00 TL tazminat ödemesinin talep edildiği, ancak davacının davasına dayanak gösterdiği alım, satım, komisyon sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olmadığı, 10.000,00 TL bedelli bir tazminata hak kazanmadığı, zira alıcı S'a satmak istediği taşınmaz hakkında doğru bilgilendirmede bulunmadığı,  BK. 158,161,219, 227. ve BK. 404 Maddeleri gereğince alıcı S'ın taşınmazın başka bir parsele tecavüzlü olmasından dolayı almaktan vazgeçme hakkının doğduğu, alıcının sözleşmeden vazgeçmekten haklı olduğu, ücrete hak kazanabilmek için sözleşmenin gerçekleşmiş olmasının gerektiği, tespit edilen bu bedelin pey akçesi değil cezai şart olduğu, cayma tazminatının şart edilmediği, bu nedenle sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle verilen kaporanın da cayma tazminatını oluşturmayacağı, ödenen 2.000,00 TL'nin de taraflar arasında kapora olarak verildiği, BK.61 maddesi uyarınca sözleşme geçersiz olmakla, tarafların aldığını iade etmesi gerektiği, Yargıtay 4. ve 13. HD'nin olaya benzer yerleşik içtihatlarının bulunduğu anlaşılmakla, davanın işbu dava yönünden ispatlanamadığından reddine, mahkememizin bu dava dosyası ile birleşen 2012/... esas sayılı dava dosyasında alıcı S'ın almaktan vazgeçtiği taşınmaz için ödemiş olduğu 2.000,00 TL peşinatı talep ettiği itirazın iptali davası yönünden talebin kabulüne karar vermek gerekmiş,  aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.  

 HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle:  

 1- Asıl dava yönünden talep ispatlanamadığından   REDDİNE,  

 2- Mahkememizin birleşen 2012/... esas sayılı dava dosyası yönünden   DAVANIN KABULÜ   ile davalı 'ın Mersin 8. İcra 2012/... sayılı takip dosyasında 2.000,00 TL'ye yönelik  İTİRAZININ İPTALİNE   , 

 3- Takibin takip tarihinden itibaren yasal faizi ile devamına, 

 4- Asıl dava yönünden alınması gereken 24,30 TL harcın, peşin alınan 148,50 TL harçtan mahsubu ile bakiye 124,20 TL harcın yatırana iadesine, 

 5- Birleşen dava yönünden alınması gereken 136,62 TL harçtan, peşin alınan 29,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 106,92 TL harcın birleşen davanın davalısından alınarak hazineye irad kaydına, 

 6- Asıl dava yönünden davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına, 

 7- Birleşen dava yönünden davacının yapmış olduğu 23,00 TL masraf ile 50,85 TL harç olmak üzere toplam 73,85 TL yargılama masrafının birleşen dava davalısından alınarak davacıya verilmesine, 

 8- Asıl dava yönünden davalı  kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 1.200,00 TL vekalet ücretinin asıl dava davacısından alınarak davalıya verilmesine,  

 9- Birleşen dava davacısı kendisini vekille temsil ettirdiğinden   karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 440,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 

 10- Her iki dava yönünden   HMK 333. Maddesine göre hükmün kesinleşmesinden sonra tarafların yatırdığı avansın kullanılmayan kısmının taraflara iadesine, gerekçeli kararın tebliğ masrafının da yatırılan avanstan karşılanmasına,  

 Dair,   davacı vekili ile davalı asil yüzüne karşı g   erekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süresi içinde Yargıtay'da temyizi kabil olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.  24/09/2013  

 
 Katip 155846                                                                                Hakim 34412 

Dikkat: Yukarıdaki makalenin tüm hakları saklıdır (© Hukuk Makaleleri/ Tüketicinin Tercih Hakkı -2011). Makale veya makalenin herhangi bir kısmını veya Mahkeme Kararlarını, herhangi bir iletişim ortamında (internet, basın veya yerel ortamlar) veya mahkeme dava dosyalarında Av.Yusuf Ayık'tan yazılı izin alınmadan kullanılamaz. Aksi durumlar emeğe saygısızlık ve 5846 sayılı Fikir ve San. Es. Kanunu'na muhalefet anlamına geleceği gibi uğranılan zararlar nedeniyle de herhangi bir sorumluluk kabul edilmez.